Іпотечний кредит (mutuo ipotecario) – це типовий кредитний договір, передбачений італійським законодавством, одну з договірних сторін якого майже завжди представляє банк.
Щоб отримати кредит, достатньо звернутися в банк і надати документи, що ним вимагаються.
Бажаючі відкрити іпотеку, які потребують додаткових роз’яснень, окрім банку можуть звернутися також до Товариств захисту прав споживачів (Associazioni dei consumatori) чи до свого нотаріуса, щоб якнайкраще скористатися його порадами та одержати всю необхідну інформацію.
Зовсім не обов’язково користуватися послугами кредитних посередників (наприклад, кредитного брокера чи фінансового агента): у цьому випадку трансакційні витрати зростуть через необхідність внесення оплати посереднику, яка іноді становить певний відсоток від суми загального кредиту.
У справі відкриття кредиту, як і для інших видів фінансування, необхідно зберігати розсудливість.
Купівля в кредит автомобілів або товарів нетривалого користування, навіть не дуже потрібних, в наш час дуже поширена. Крім того, використання електронних засобів оплати часто не дозволяє нам повною мірою усвідомити, як тануть наші заощадження.
Тому необхідно повністю здавати собі справу з того, що накопичення не достатньо обдуманих, в момент взяття на себе, зобов’язань може унеможливити передбачені періодичні платежі, якщо вони зависокі в порівнянні з реальним доходом сім’ї. У деяких випадках це призводить до справжніх фінансових катастроф з непередбаченими наслідками.
Іноді розумніше відмовитися, обмежити або відкласти покупку. Хороша порада чи консультація з експертом може допомогти вам бути спокійними за своє майбутнє.
У практиці іпотечного кредиту дуже важливою є роль нотаріуса. Його втручання передбачене законом, оскільки іпотека вноситься в реєстр нерухомості.
Окрім встановлення дійсності договору і відповідальності перед банком за власність і свободу наданого під гарантію майна від застави, нотаріус перевіряє, чи в договорі немає несправедливих для клієнта умов, запобігає шахрайству щодо банку і клієнтів, і завдяки власному досвіду і підготовці
може надати рекомендації позичальнику, пропонуючи найвигідніші рішення і аналізуючи положення, які могли б призвести до дисбалансу у договорі.
Дуже важливо звертатися до нотаріуса вчасно. В останній момент, перед закінченням контрактних термінів погашення, коли покупець для виконання своїх зобов’язань повинен виплатити кредит в будь-який спосіб і без затримки, нотаріус має меншу свободу дій. Слід також пам’ятати, що раннє, попереднє втручання нотаріуса в контракти подібного роду дає можливість отримати діяльну правову підтримку, яка входить в загальну вартість нотаріального акту.
Іпотечний кредит, як правило, супроводжує купівлю нерухомості (так звана «земельна» іпотека (mutuo fondiario), сума якої становить не більше 80% від ринкової вартості заставленого майна), тому дуже часто в присутності нотаріуса одночасно укладають акт купівлі-продажу та іпотеки; у цьому випадку також корисно звернутися до нотаріуса заздалегідь, щоб отримати всю необхідну інформацію про наступні операції в банку, особливо стосовно умов надання коштів, які не завжди одержують на руки в момент підписання договору про кредит.
Право на отримання інформації
Відповідно до Кодексу споживачів (Законодавчий декрет 206/2005), споживачі мають право на повну, чітку і зрозумілу інформацію про кредитний договір. З 1 жовтня 2003 року цей принцип, згідно з постановою Міжвідомчого комітету з кредитів і заощаджень (C.I.C.R., Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio), міститься в новому національному законодавстві з прозорості угод і банківських послуг, прийнятому зі спеціальними розпорядженнями Банком Італії. Згідно цього законодавства, банки у громадських приміщеннях розміщують інформаційний буклет, який містить, крім іншого, економічні умови контракту і основні договірні положення, якими він керується.
Таким чином, клієнт може легше оцінити і, перш за все, порівняти умови кредитування, запропоновані різними банками, і вибрати найвигіднішу пропозицію.
У відповідності з цими положеннями, вибравши банк, що надаватиме кредит, клієнт (позичальник) перед укладенням договору має право отримати копію даного договору, готового до підписання (тобто схему договору), для зваженої оцінки його змісту. Надання такої копії не зобов’язує сторони до укладання самого договору.
Без сумніву, споживач має ефективно та своєчасно скористатися цим правом, щоб після консультацій з нотаріусом чи Товариствами захисту прав споживачів внести в договір зміни і виправлення, необхідні в його конкретному випадку.
До контракту додається витяг, тобто документ, який надає клієнту короткий виклад найбільш важливих умов договору.
У випадку труднощів у розумінні документів, банк і нотаріус нададуть необхідну інформацію та роз’яснення.
Відсоткова ставка (Тasso di interesse)
Відсоткова ставка є, безсумнівно, одним з основних елементів, які треба враховувати при оцінці іпотеки.
Ставка може бутифіксованою (tasso fisso) коли її розмір є сталим впродовж всього періоду іпотеки, або плаваючою (tasso variabile), коли вона визначається на основі змінних параметрів, які повинні бути об’єктивно та неупереджено окреслені.
Вибір між фіксованою і плаваючою ставкою є ключовим питанням, щодо якого позичальник має повну свободу, беручи на себе ризик з усією відповідальністю. Ставка плаваючої іпотеки, як правило, менша, ніж у фіксованої, але при плаваючій іпотеці є ризик зростання ставки з часом.
Попри основний поділ кредитів на кредити з фіксованою і плаваючою процентною ставкою, існують різні типи договорів, в яких вищевказані критерії можуть зливатися або чергуватися: наприклад, терміном іпотечний договір зі змішаною ставкою (tasso misto) позначаються ситуації, коли за вибором позичальника і згідно з положеннями договору відсоткова ставка змінюється з фіксованої на плаваючу або навпаки; іпотечний кредит з плаваючою ставкою, яка не може перевищувати певну суму, називається кредитом з обмеженням (mutuo con cap); існують також іпотечні кредити з плаваючою ставкою але з фіксованим внеском, в яких зростання чи спад контрольного показника відображаються на тривалості контракту, розтягуючи або скорочуючи його; можливі й інші типи.
Для того, щоб мати чітке уявлення про взяті на себе зобов’язання, банк надає графік погашення (piano di ammortamento) кредиту. Йдеться про таблицю, в якій вказані всі внески, що мають бути оплачені, з поділом на основну суму (капітал) та відсотки, і строк погашення кредиту. Такий графік допомагає краще спланувати сімейний бюджет.
Період часу (як правило, короткий), впродовж якого позичальник зобов’язується виплатити внески, що складаються тільки з відсотків, а не основного капіталу позики, називається пільговим періодом (preammortamento).
Додаткові витрати
Крім відсотків, до загальної вартості кредиту додаються інші витрати, про які потрібно знати заздалегідь, наприклад такі як вартість експертної оцінки, дослідження і будь-який інший елемент вартості, або страхування, які захищають від втрати майна, наданого в якості застави, на випадок пожежі / вибуху.
Ці витрати підвищують загальну вартість іпотечного кредиту. Щоб внести ясність, банки повідомляють клієнту
Загальну річну відсоткову ставку (Т.А.Е.G., Tasso Annuo Effettivo Globale), яка показує в процентному вираженні фактичну вартість кредиту, тобто ставку, яка бере до уваги не тільки номінальну ставку відсотків, але й інші витрати за користування кредитом.
Клієнт має право отримати Т.А.Е.G. до укладення договору. З допомогою цього показника клієнт має можливість правильно порівняти реальну вартість кредитів, запропонованих різними банками.
Слід також заздалегідь дізнатися в банку, у нотаріуса або у товариствах споживачів про податки, що стягуються з іпотеки, та про оплату юридичних послуг. Податковий режим банківського фінансування регулюється статтею 15 і наступними статтями декрету D.P.R 601/1973: якщо тривалість кредиту довша ніж вісімнадцять місяців, замість звичайного податку застосовується заміщуючий податок. Податок дорівнює 0,25% від суми кредиту, за винятком кредитів, наданих на придбання, будівництво чи реконструкцію житла для використання в якості другого житла, для яких податок зростає на 2%.
Тривалість оцінювання (istruttoria) і надання кредиту
Коли потрібно купити житло до визначеного терміну і за запізнення потрібно платити штраф продавцеві – варто знати, скільки триває процес оцінювання.
Як правило, для отримання іпотечного кредиту достатньо 60-ти днів, але необхідно починати справу заздалегідь і чітко викласти банку свої потреби, щоб змогти вкластися у зазначений термін.
Затримка або невиплата: ставка за прострочені платежі (il tasso di mora) та інші проблемні ситуації.
Беручи іпотечний кредит, ніхто не гадає, що може бути не в змозі погашувати внески вчасно, проте, як уже згадувалося, необхідно зважити і на таку ймовірність, щоб несприятливі обставини або непередбачувані ситуації не призвели до катастрофічних наслідків.
По-перше, через затримку в погашенні кредиту автоматично нараховуються відсотки на прострочені платежі; відсоткова ставка за прострочені платежі, як правило, вища, ніж звичайна, щоб таким чином запобігти затримці платежів. Однак, вона не може перевищувати певної межі, надмірно обтяжуючи позичальника.
Сума застави (іпотеки)
Іпотека – це гарантія, яку банк отримує через нерухоме майно, для того щоб полегшити примусове стягнення свого кредиту у випадку несплати кредиту боржником. Іпотека називається первинною (di primo grado), якщо їй не передували інші іпотеки.
Щоб визначити вартість іпотеки, до суми кредиту (capitale) додаються погоджені відсотки, відсотки передбачені за прострочені платежі, судові витрати і т.д. З цієї причини, як сказано вище, іпотека іноді реєструється на значно більшу суму, ніж сума кредиту.
У разі несплати іпотечного кредиту банк має право виставити на аукціон майно, що підлягає іпотеці.
Додаткові гарантії, які вимагає банк
При наданні іпотечного кредиту банк повинен враховувати не тільки вартість майна, що пропонується в якості застави, але й економічну спроможність боржника виплачувати іпотечні внески (оцінка проводиться за податковою декларацією). З цієї причини, іноді вимагають надати поруку (fideiussione) від третьої особи (наприклад, поруку батька за дитину), яка таким чином підтверджує зобов’язання виплатити суму, заборговану позичальником у разі неспроможності останнього. Розмір та тривалість поруки повинні бути окресленими.
Дострокове погашення
У випадку іпотечного кредиту закон дає можливість позичальнику погасити кредит достроково.
Позичальник може вирішити закрити контракт в певний момент амортизації, погасивши одразу всю заборговану суму, відсотки з якої, відповідно, припиняє виплачувати.
Зазвичай, зіткнувшись з цією втратою доходів, банк може вимагати відшкодування (яку називають також комісією, іноді штрафом), якщо це передбачено в договорі.
Комісія чи інші відшкодування не є передбачені у разі дострокового погашення (або часткового дострокового погашення) кредитних договорів, укладених (або утворених внаслідок фракціонування) з наступною метою: «купівля або ремонт об’єктів нерухомості, які використовуються фізичними особами для проживання або для ведення підприємницької чи професійної діяльності».
Перегляд кредиту (rinegoziazione), «портативність» (суброгація/surrogazione) і «заміна» кредиту (mutuo di sostituzione)
Зміни у вартості грошей та інновації ринкових пропозицій в деяких випадках можуть призвести до появи потреби «на ходу змінити» умови кредиту: ці зміни можна здійснити різними засобами.
Перегляд (іноді краще: переузгодження) пов’язаний з новою угодою сторін (банк – клієнт), що рідко буває предметом односторонньої вимоги з боку позичальника.
Стаття 120 пар. 4 Закону про банківську діяльність передбачає для позичальників новий спосіб заощадження коштів: це “портативність” (або суброгація). Позичальник може домовитися з новим банком про ще один кредит, на таку ж суму, як попередній, з допомогою якого розплачується з першим банком, який не може відмовитись. Новий кредит буде гарантований іпотекою з першого кредиту; кошти цієї операції покриває новий банк.
Для того, щоб скористатися більш сприятливими фінансовими умовами і принагідно отримати кошти для задоволення нагальних фінансових потреб, можна також погасити старий кредит, щоб взяти новий у тому ж банку, або в іншому (заміна кредиту).
У цьому випадку потрібно зважити на витрати, пов’язані з укладенням нового кредитного договору.
