Принятие нового Жилищного Кодекса вызывает много вопросов и страхов в украинском обществе. Больше огласки и возмущения общественности вызывают вопросы, связанные с внедрением управляющих компаний и изменение системы управлением жильем. Реальные угрозы несет украинскому владельцу внедрение управляющих компаний и вообще необходимы эти компании на украинском рынке? Сайт управляющей компании поможет вам прочитать новости и условия договора обслуживания от компании.
Перед тем как утверждать необходимость создания рынка управления домом в Украине важно понять какая система управления жилой недвижимостью будут введены. Опыт Восточной Европы представляет две системы:
Обязательное создание жилищных товариществ в домах где появится хотя бы одна и более приватизированные квартиры. ЖЭКи реформируются в управляющие компании и фирмы по предоставлению коммунальных услуг по техническому обслуживанию дома (слюсарство, электричество, мелко-ремонтные, уборка территорий и т.д.). Определяющим субъектом является жилищное общество которое по договору нанимает управляющую компанию, утверждает тарифы на содержание дома и контролирует качество предоставляемых услуг управляющих компаний. Ответственность за наем обслуживающих фирм, контроль за их работой и отчетность перед жилым обществом -это ответственность управляющего. Изменить управляющего, или продлить соглашение на следующий год это основная задача сборов жилищного товарищества. Такая модель характерна для Польши.
Создание жилищных товариществ не является обязательным в домах с приватизированным жильем. Управление жилой недвижимостью осуществляют реформированы ЖЭКи в управляющие компании интегрированного типа (осуществляют функции управления и предоставления коммунальных услуг). Принятие решения о самоуправления или наем управляющей компании происходит собранием жилищного товарищества если оно создано в доме. При отсутствии жилого общества управляющую компанию назначает орган местного самоуправления, а соглашения подписываются управляющей компанией с каждым собственником жилья. Контроль за деятельностью управляющей осуществляет каждый житель за подписание соглашения и актов выполненных работ. Изменить управляющую компанию можно решению большинства собственников жилья. Такая модель характерна для прибалтийских стран: Литвы, Эстонии.
Первая модель предполагает действенный контроль жилищного товарищества по управляющим (управляющей компанией), которое в любое время может изменить его по инициативе правления жилищного товарищества на общем собрании большинством голосов. Тарифы на обслуживание и управление домом для управляющей компании утверждаются на общем собрании сроком на один год до следующего финансового и рабочего отчета. Изменить тарифы управляющий можно только один раз в год, обосновав и утвердив на общем собрании. Такая система устойчива и предусматривает обратную связь между жилищным товариществом и управляющей компанией.
Вторая модель более уязвимой и имеет слабый обратная связь между владельцем жилья и управляющей компанией. При неудовлетворительном выполнении услуг необходима инициатива большинства владельцев. Реально контролировать качество услуг управляющей компании и поставщиков услуг достаточно трудно, учитывая инертность и неорганизованность владельцев которые не способны организовать жилое общество. Вторая система опирается на «законопослушных» владельцев жилья и управляющих, а также ответственную систему местного самоуправления.
Анализируя Жилищный Кодекс Украины образца 2010 года, принятого в первом чтении 5.10.2010 создается впечатление выбора второго варианта где даже незначительные возможности влияния прибалтийского владельца жилья на управление домом совсем нивелированы. Если речь идет о законопослушность владельцев жилья то в Украине восстанавливается нормальные во всем мире механизм пени за несвоевременные платежи и возможности продажи жилья и переселения в жилье худшего качества или социальное жилье. Однако Украина пошла еще дальше введя государственную жилищно-коммунальную инспекцию (ГЖКИ) с очень широкими полномочиями в отношении частного жилья. Так как в Украине не сформирована ни сознание ответственного собственника, ни чувства собственности, то функции ГЖКИ не сдаются преувеличенными для законодателя, когда без согласия владельца и без решения суда инспекция может зайти в частную собственность и в любое время.
Для «законопослушности» управляющих компаний и поставщиков услуг внедряется система регулировок и сертификаций, а также инвестиционный потенциал. Такая система регулирования оставляет все рычаги влияния на стороне власти, порождая теневые схемы выдачи сертификатов и разрешений.
